Råderet: Må du lave ændringer i din bolig?

Som beboer har du flere muligheder for at sætte dit eget præg på din bolig. I daglig tale kalder vi det for råderet – det er de regler, der handler om, hvad du må ændre i boligen.

Der er forskellige typer af råderet, ligesom du kan have ret til at foretage forskellige installationer eller opsætte skillevægge. Alt dette kan du læse mere om herunder.

Når du vil ændre i din bolig, skal du altid ansøge om det, inden du går i gang. Først når du har modtaget en godkendelse af arbejdet, må du starte arbejdet.

De ændringer, der foretages i boligerne, skal være rimelige og hensigtsmæssige og må ikke være luksusprægede. Boligerne må altså ikke ændres, så de ikke længere har karakter af almene boliger. Der stilles krav om, at ændringerne bliver udført håndværksmæssigt korrekt.

Du skal være opmærksom på, at der udover omkostninger til håndværkere, også kommer omkostninger til behandling af din ansøgning samt syn af det udførte arbejde. Det er altid dig som beboer der skal betale disse omkostninger. Du kan se priserne på aab.dk.

Forandring eller forbedring?

Når du vil ændre din bolig, skelnes der mellem to typer af arbejde; forbedringer og forandringer.

Forbedring

Forbedringer er arbejde, der øger boligens brugsværdi både for dig som beboer og for de kommende beboere. Det kan eksempelvis være modernisering af køkken eller badeværelse.

Forbedringer kan finansieres enten af afdelingen eller af dig som beboer. Hvis det er afdelingen, der finansierer forbedringen kaldes det for kollektiv råderet. Når du selv finansierer forbedringen, kaldes det individuel råderet. Du kan have krav på godtgørelse ved fraflytning, hvis forbedringen er udført efter reglerne om individuel råderet.

Energiforbrugende installationer kan ikke betragtes som en forbedring.

Hvis forbedringen er godkendt af Boligforeningen AAB, er der ikke krav om reetablering, når du flytter fra boligen. Det vil sige, at du ikke behøve at bringe det tilbage til det oprindelige udseende.

Forandring

Du kan også udføre forandringer i din bolig. Forandringer betegnes som ændringer i boligen, der ikke forøger boligens brugsværdi. Det kan f.eks. være, at du ønsker at skifte gulvet i køkkenet til en anden farve. Du skal selv betale for arbejdet, og du kan ikke få penge retur for dine udgifter til forandringen.

Nogle forandringer skal reetableres ved fraflytning. Det gælder f.eks. hvis du foretager en forandring, der ikke er forenelig med afdelingens vedligeholdelseskatalog. AAB kan bede dig om at betale et depositum, inden du får lov til at udføre forandringen. Det er en sikkerhed for, at der er penge til at ændre det tilbage til det oprindelige, når du flytter fra boligen.

Dine ønsker til forandringer og forbedringer skal altid være i overensstemmelse med lov og fagregler samt afdelingsmødets beslutninger.

Hvem betaler for arbejdet?

Når du har fundet ud af, hvad du gerne vil lave, skal du undersøge muligheden for finansiering af arbejdet. Hvis det er en forandring, kan det kun laves som individuel råderet, hvor du selv betaler håndværkerne og afholder alle omkostninger.

Hvis du laver en forbedring, kan det laves som individuel råderet, hvor du har mulighed for at få godtgørelse, hvis du fraflytter inden forbedringen er afskrevet. I flere afdelinger er der også mulighed for, at det er afdelingen, der finansierer forbedringen, og du efterfølgende afdrager sammen med huslejen. Det kaldes for kollektiv råderet.

Du skal kontakte din afdelingsbestyrelse for at få hjælp til, hvordan du kommer videre med kollektiv råderet.

Det koster et gebyr at ansøge om råderet og få synet det færdige arbejde. Du kan læse mere om vores priser her. Her kan du også se, hvor stort et beløb du maksimalt kan få godtgørelse for, når du fraflytter. Beløbet reguleres hvert år.

Du kan læse mere om råderet og installationsret i punkterne herunder. Derudover kan du også læse BL's folder "Råderetten - og andre muligheder for forbedringer af boligen".

Individuel råderet
Læs mere

Som udgangspunkt kan du selv bestemme, hvad der skal ændres, og samtidigt skal du selv tage ansvaret for, at arbejdet bliver udført og finansieret. Du skal altid sørge for at søge om lov til at starte på arbejdet.

Hvis det ønskede arbejde ikke forbedrer boligens brugsværdi, er der tale om en forandring. Du skal i det tilfælde bruge ansøgningsblanketten til forandring.

Hvis det ønskede arbejde forbedrer boligens brugsværdi, givet det ret til godtgørelse ved fraflytning Du skal i det tilfælde bruge ansøgningsblanketten til forbedring.

Hvis du vælger at benytte den individuelle råderet, skal du være opmærksom på, at der ikke gives godtgørelse for arbejde udført i køkkener eller badeværelser, der er mindre end fem år gamle. Du kan stadig søge om lov til at lave ændringen, men du skal i den forbindelse bruge ansøgningsblanketten til forandringer.

Hvis de eksisterende installationer er mellem fem og 15 år gamle, bliver værdien af de eksisterende installationer fratrukket værdien af godtgørelsen. I de tilfælde hvor den eksisterende installation er mere end 15 år gamle, bliver der ikke fratrukket et beløb.

Du kan kun få refunderet omkostninger til håndværkere, som har fremsendt en faktura med moms. Værdi af eget arbejde kan altså ikke medtages, når størrelsen på godtgørelsen skal beregnes. Du kan heller ikke få godtgørelse til f.eks. værktøj, som du har købt for at udføre arbejdet.

Hvis du har mange omkostningsbilag til din sag, kan det medføre, at vi bliver nødt til at opkræve for ekstra sagsbehandling. Det anbefales derfor, at du holder dig til max tre omkostningsbilag pr. sag. Hvis du har mere end tre bilag, bedes du medsende en Excel-oversigt over de forskellige omkostninger.

Der registreres ikke godtgørelse for særlig energiforbrugende eller luksusprægede installationer som f.eks. spabad, solarium eller meget dyre materialer (f.eks. dyre fliser eller bordplader).

Vi ved af erfaring, at der undervejs i processen kan ske ændringer, så de endelige fakturaer fra håndværkerne afviger lidt i forhold til det oprindelige tilbud.

Det er derfor muligt, at få godtgørelse for op til 10 % mere end ansøgningen er godkendt til (dog højst op til max-beløbet for godtgørelse).

Hvis de samlede fakturaer for arbejdet er mere end 10 % højere end den godkendte ansøgning, skal du fremsende en ny ansøgning, hvor vi vurderer, om vi kan registrere det fulde beløb til godtgørelse.

Kollektiv råderet
Læs mere

Kollektiv råderet skal altid vedtages på et afdelingsmøde og godkendes af administrationen samt kommunen inden den kan benyttes.

Den kollektive råderet indebærer, at afdelingen finansierer køkken- eller badeværelsesmoderniseringer i en bolig. Beboeren skal efterfølgende betale et månedligt forbedringstillæg til huslejen, svarende til omkostningen for forbedringen. Afdelingen dækker en vedligeholdelsesandel svarende til 25 % af omkostningerne på kollektiv råderet, dog højst 25.000 kr.

Det er afdelingsmødet, der beslutter, hvor mange år forbedringstillægget skal betales over.

Hvis din afdeling ikke har kollektiv råderet, kan du forslå bestyrelsen, at de kan undersøge om der er mulighed for at få kollektiv råderet i afdelingen.

Installationsret – hårde hvidevarer
Læs mere

Når afdelingens fysiske forhold tillader det, har du som beboer som udgangspunkt ret til at installere hårde hvidevarer som vaskemaskiner og opvaskemaskiner i din bolig under forudsætning af, at du selv betaler alle omkostninger hertil.

Efter reglerne vil installation af hårde hvidevarer altid høre under installationsretten og kan ikke finansieres som en forbedring, hverken under kollektiv eller individuel råderet.

Skillevægge
Læs mere

Du har som udgangspunkt ret til at flytte og fjerne ikke-bærende skillevægge og opsætte nye skillevægge. Der kan dog være boliger, hvor ændring af vægge ikke kan godkendes grundet gulvvarme, genvex-anlæg eller sikre flugtveje.

Inden arbejdet kan påbegyndes, skal opsætning eller nedtagning af skillevægge godkendes af AAB. Når en ændring i en skillevæg er godkendt, skal den ikke reetableres ved fraflytning.

Ændring af vægge betragtes som en forandring og giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning.

Hvis det er en bærende væg, skal ændringen godkendes af kommunen, inden du sender en ansøgning ind til AAB. Godkendelsen hos kommunen skal du som beboer selv sørge for. Vi har erfaring med, at der kan være lang sagsbehandlingstid hos kommunerne, så du bør være forberedt på ventetid i forbindelse med ændring af bærende skillevægge.

Når du ansøger om ændring af skillevægge, skal du vedlægge en plantegning, der viser den ændring, du gerne vil lave. Ansøgningen skal sendes til raaderet@aab.dk som behandler ansøgningen i samarbejde med afdelingsbestyrelsen. Vedlæg kommunens godkendelse, hvis der er tale om en bærende væg.

For sagsbehandling og syn af arbejder skal du betale et gebyr til AAB. Det kan du læse mere om her.

Krav til det nye rum og arbejdet

Opsætning og nedtagning af skillevægge skal leve op til en række faglige krav. Du kan læse mere om kravene herunder.

Opsætning af ikke-bærende skillevæg

Krav til det nye rum:

Ved opdeling af rum må ingen rum blive mindre end syv kvadratmeter, og de skal være mindst 2,5 meter bredde.

  • Hvert rum skal have sin egen radiator.
  • Vægge må ikke monteres mod eksisterende radiator. I sådanne tilfælde skal eksisterende radiator flyttes og der monteres nye radiatorer i begge rum.
  • Hvert rum skal have et selvstændigt vindue. Vinduet skal have en redningsåbning med en fri højde på mindst 0,6 meter og mindst en bredde på 0,5 meter. Vedrørende redningsåbninger i tag, ved terræn og andre forhold henvises til ”Eksempelsamling om brandsikring af byggeri” pkt. 2.7.2 - "Udformning af redningsåbninger".
  • Nye gipsvægge må ikke monteres mod lodpost i vindue (lodret stykke midt i vindue).
  • Det er ikke tilladt at opsætte nye skillevægge eller flytte eksisterende skillevægge i afdelinger hvor der er gulvvarme i opholdsrum.
  • I afdelinger med mekanisk ventilationsanlæg f.eks. Genvex-system, hvor systemet understøtter både indblæsning og udsugning, er det som udgangspunkt ikke tilladt at opsætte nye skillevægge eller flytte eksisterende skillevægge. Der kan dog i nogle tilfælde opnås tilladelse til at opsætte nye skillevægge på trods af afdelingens mekaniske ventilationsanlæg. Hvis en beboer ønsker at høre om mulighederne i et specifikt lejemål, skal afdelingens driftskoordinator altid kontaktes, for en vurdering af den konkrete forespørgsel.

Krav til arbejdet:

  • Arbejdet må ikke påbegyndes, før du har fået tilladelse fra alle instanser.
  • Ikke bærende vægge skal opbygges på følgende måde:
    • 70 mm stålrigler med to lag 13 mm gipsplader på begge sider
    • Væggen isoleres i hulrummet
    • Montering af væg iht. leverandøranvisninger inkl. stålrigler med filt og fugning om væg
    • Væggen monteres med fodpanel som eksisterende fodpaneler i boligen
    • Væg afsluttes ved loft som eksisterende i boligen med stuk, lister eller lignende.
  • Gipsplader spartles og strimles iht. leverandøranvisninger og der opsættes tapet eller glasvæv/filt som eksisterende i boligen.
  • Nye døre skal være 90 cm bredde og monteres med malet indfatninger på begge sider, som eksisterende i boligen. Dør skal være som eksisterende døre i boligen, for eksempel med fyldninger (hvis øvrige døre har det) og samme højde.
  • Alt el- og VVS-arbejde skal udføres af autoriserede firmaer.
  • Alt arbejde skal udføres håndværksmæssigt korrekt og godkendes af AAB's driftsledere.

Nedtagning af ikke-bærende skillevæg:

  • Arbejdet må ikke påbegyndes, før du har fået tilladelse fra alle instanser.
  • Alle udgifter i forbindelse med nedtagningen af skillevægge, herunder tilladelser, skal betales af dig som beboer.
  • Gulvet skal udbedres som resten af det eksisterende gulv.
  • Tilstødende vægge pudses op og behandles som eksisterende vægge.
  • Loft pudses op og stuk udbedres som eksisterende stuk.
Råderet udenfor boligen
Læs mere

Beboerne kan på et afdelingsmøde godkende, at beboerne uden for boligen kan udføre forskellige former for ændringer. Det kan være:

  • Forbedringer, som giver ret til godtgørelse og ikke kan kræves reetableret. Det kan f.eks. være havelåger, skur og carporte
  • Forandringer, som ikke giver ret til godtgørelse og kan kræves reetableret ved fraflytning. Det kan f.eks. være udskiftning af gulvbelægning på altan eller opsætning af legehus.

Afdelingsmødets godkendte udvendige forbedringer skal fremgå af afdelingens lokale råderetskatalog.

Afdelingsbestyrelsen kan indgå aftale med den enkelte beboer om arbejder uden for boligen. Der kan kun indgås aftaler, indtil afdelingsmødet har stemt for eller imod råderet uden for boligen og i givet fald vedtaget, hvilke arbejder, råderetten omfatter. Aftalen skal være skriftlig og skal i øvrigt opfylde samme betingelser som individuel råderet.

 

Kom i gang med råderetsarbejde
Læs mere

Hvis du er interesseret i at udføre ændringer i din bolig, skal du gøre følgende:

Tjek afdelingens lokale råderetskatalog

Mange afdelinger har et lokalt råderetskatalog, der præciserer, hvilke ændringer du som beboer kan foretage i din bolig. Det er en god idé at kende til afdelingens råderetskatalog, inden du går i gang med at udfylde en ansøgning.

Spørg din afdelingsbestyrelse, hvis du er i tvivl om reglerne for råderet i din afdeling.

Hvis din afdeling ikke har et råderetskatalog, gælder Boligforeningen AAB’s generelle råderetskatalog.

Udfyld ansøgningsskemaet

Du skal udfylde det ansøgningsskema, der passer på den kategori af arbejde, du ønsker udført i din bolig. Nedenfor ser du de forskellige ansøgningsskemaer til individuel råderet, installationsret og skillevægge.

Ansøgningsskemaer til kollektiv råderet udleveres af afdelingsbestyrelsen i administrative afdelinger og af driftslederen i parlamentariske afdelinger. De vil samtidig fortælle dig hvilke regler, der er for kollektiv råderet i din afdeling, samt hvilke håndværkere der er lavet aftaler med.

Råderet - forbedring - Hvis du f.eks. ønsker at sætte nyt køkken op eller renovere dit badeværelse.

Råderet - forandring - Hvis du f.eks. ønsker at ændre gulvbelægning, opsætte tapet eller udskifte døre.

Råderet - installationer - Hvis du ønsker at installere hårde hvidevarer som f.eks. vaskemaskine, opvaskemaskine eller tørretumbler i din bolig.

Blanket til ansøgning om opsætning eller nedtagning af skillevægge - Hvis du ønsker at ændre på dine vægge.

Aflever ansøgningsskemaet

Hvis du bor i en administrativ afdeling, skal du aflevere det udfyldte ansøgningsskema på dit afdelingskontor, hvor bestyrelsen vil vurdere, om arbejdet kan lade sig gøre samt hjælpe med de oplysninger, du ikke selv kan udfylde. Bestyrelsen sørger for at sende ansøgningen til AAB's administration.

Hvis du bor i en parlamentarisk afdeling, skal du sende din ansøgning til raaderet@aab.dk.

Svar på din ansøgning

Når ansøgningen er modtaget i administrationen, undersøger vi om de ændringer, du ønsker udført, er lovlige ifølge gældende regler og lovgivning. Derudover vurderes det, om der er noget byggeteknisk i vejen for, at arbejdet kan udføres.

Hvis AAB kan godkende arbejdet, modtager du en godkendelse af din ansøgning, og arbejdet kan gå i gang. Hvis du benytter den individuelle råderet, skal du selv kontakte håndværkerne. Hvis du benytter den kollektive råderet, er det afdelingsbestyrelsen, der har kontakten til håndværkerne.

Hvis du benytter den kollektive råderet, vil du sammen med godkendelsen af din ansøgning få en varsling af en forbedringsforhøjelse. Der kan du se det nøjagtige beløb, du skal betale for råderetten hver måned, samt hvor mange år du skal betale over.

Arbejdet igangsættes

Du skal have færdiggjort arbejdet inden for to måneder. Ellers skal AAB orienteres om, at arbejdet er forsinket, og hvornår det forventes færdigt.

Afslutningssyn

nden råderetssagen kan afsluttes, skal arbejdet synes. Når dit arbejde er færdigt, skal du kontakte AAB og aftale tid til syn. Hvis du har lavet en forbedring via den individuelle råderet, skal du også fremsende dokumentation for de afholdte omkostninger.

Du skal betale et gebyr for at få arbejdet synet. Du kan se priserne for syn her.

Tillæg til lejekontrakt

Når ændringen er synet og godkendt af AAB, bliver sagen afsluttet. Hvis du har lavet en forbedring via den individuelle råderet, vil du modtage et tillæg til din lejekontrakt, hvor det afskrivningsberettigede beløb fremgår. Du skal være opmærksom på, at det kun er forbedringer af boligen, der er afskrivningsberettigede. Det gælder altså ikke forandringer af boligen.

Gebyret for ansøgningen samt synet af råderetten vil blive opkrævet sammen med din husleje.

Hvis du har spørgsmål til råderet, der ikke er besvaret her, kan du kontakte din afdelingsbestyrelse eller AAB’s administration via raaderet@aab.dk eller på telefon 33760450.

Hvis du har spørgsmål til installationsret eller skillevægge, kan du kontakte ejendomsservice@aab.dk eller på telefon 33760455.